Kaupunginvaltuusto
Pöytäkirja 08.02.2016/Pykälä 7

Oheismateriaali

	Ote Kauniaisten asemakaavojen yhdistelmäkartasta (Asematie 10-14)
	Eriävä mielipide, KH 9.12.2015 § 251, Hakemus asemakaavan muuttamiseksi 4. kaupunginosan korttelin 49 tonteilla 22 ja 23 (Asematie 10-14)

Kaupunginvaltuusto

§ 7

08.02.2016

 

Hakemus asemakaavan muuttamiseksi 4. kaupunginosan korttelin 49 tonteilla 22 ja 23 (Asematie 10-14)

 

30/10.02.03/2014

 

KV 08.02.2016 § 7

Lisätiedot:

maankäyttöpäällikkö Marko Lassila, puh. 09 5056 202

etunimi.sukunimi@kauniainen.fi

 

Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 ja Asunto Oy Kauniaisten Asematie 12-14 ovat hakeneet 1.10.2015 saapuneella hakemuksella asemakaavan muutosta siten, että tonttien rakennusoikeutta lisäämällä mahdollistettaisiin nykyisten rakennuksien korvaaminen uudisrakennuksilla. Hakemus on oheismateriaalina.

 

Kaupunginvaltuusto päätti 15.9.2014 ko. aluetta koskevasta aiemmin (23.9.2013) saapuneesta samansisältöisestä hakemuksesta, että "asemakaavan muutokseen ei ryhdytä, koska asunto- ja maankäytön kehityskuva on hyväksytty (KV 15.3.2010), eikä siinä ole mainintaa Asematien kohteista. Kaupungin maankäytön suunnittelun tulee olla hallittu. Lisäksi Asematie 10-14 korttelin toteutus on Kauniaisten kaupunkikuvassa merkittävä."

 

Tämän jälkeen alue on esitetty valtuuston 21.9.2015 hyväksymässä Maankäytön ja asumisen kehityskuva 2015:ssa tehostamis-/tiivistämis-/ ajanmukaisuuden arviointitarvekohteena ja priorisoitu ns. ensimmäiseen luokkaan. Kohteen sisältyminen kehityskuvaan ei suoraan käynnistä hanketta, vaan jokainen asemakaavan muutoksen käynnistäminen edellyttää erillistä päätöksentekoa. Kukin kohde tuodaan erikseen päätöksentekoon saapuneen hakemuksen perusteella tai kaupungin omasta aloitteesta. Haettu hanke vastaa osaltaan asuntopoliittisiin sekä kehityskuvan maankäytöllisiin ja kaupunkirakenteellisiin tavoitteisiin.

 

Kaavatilanne ja alueen nykytilanne

 

Alueella on tontin 22 osalta voimassa 12.11.1964 vahvistettu asemakaava (Ak 33) ja tontin 23 osalta 28.10.1969 vahvistettu asemakaava (Ak 48), joiden määräykset ovat yhtenäiset. Tontit on osoitettu asuinkerrostalokorttelialueiksi (AK). Rakennusoikeutta tontille 22 on osoitettu 2156 k-m², joka vastaa rakennustehokkuutta e=0.58 ja tontille 23 on osoitettu 3025 k-m², joka vastaa rakennustehokkuutta e=0.46. Kahdelle itäisimmälle rakennusalalle on osoitettu kerrosluvuksi kolme (III) ja läntisimmälle kaksi (II), joiden lisäksi alimmaiseksi saa rakentaa enintään 2,1 metriä korkeita huonetiloja talon omaan käyttöön, kuten taloustiloja ja autotalleja. Kaavat edellyttävät rakennusten runkosyvyyden maksimileveydeksi 12,5 metriä ja asuntojen keskipinta-alaksi 70 m². Asematien vastaiselle rajalle on osoitettu istutettava tontin osa, joka on pidettävä puistomaisessa kunnossa. Ote Kauniaisten asemakaavojen yhdistelmäkartasta on oheismateriaalina.

 

Hakemuksen mukaisen alueen kokonaispinta-ala on 10296 m² (tontti 22: A=3701 m², tontti 23: A=6595 m²). Tonteilla on yhteensä kolme vuosina 1969 ja 1970 valmistunutta asuinkerrostaloa, joissa on yhteensä 52 asuntoa. Asuinkerrosten lisäksi rakennuksissa on ns. maanpäällinen kellari. Kaavan mukainen rakennusoikeus on ylitetty yhteensä n. 300 k-m²:llä. Autopaikat sijaitsevat osin kellarikerroksen autotalleissa ja osin pihalla maan tasossa. Tontille 22 on ajoneuvoliittymä sekä Asema- että Bredantieltä. Tontille 23 on Asematieltä kaksi liittymää.

 

Suunnittelualueen ympäristössä Bredantien eteläpuolelle on toteutunut kerrostaloja. Lännessä suunnittelualue rajautuu Välitie -katualueeseen sekä pientaloihin. Asematien pohjoispuolella sijaitsee pientaloja, liikerakennus, nuorisotalo ja Uusi Paviljonki. Asematie ja Bredantie ovat pääkatuja ja Välitie asuntokatu.

 

Kaupunginhallitus on päättänyt 26.1.2015 osoitteessa Asematie 13 sijaitsevan liike- ja toimistorakennustontin asemakaavan muuttamisesta asuinkäyttöön ja rakennusoikeuden lisäämisestä. Lisäksi kaupunginhallitus on päättänyt 23.11.2015 ko. kohteen kanssa samassa korttelissa sijaitsevien tonttien (Bredantie 15, Palokunnantie 1-3) osalta asemakaavan muuttamisesta alueelle soveltuvan maankäytön määrittämiseksi.

 

Hakemuksen perustelut

 

Hakemuksen mukaan asemakaavan muutoksella kaupunkirakennetta voitaisiin tiivistää raideliikenneaseman välittömässä läheisyydessä. Tiivistäminen parantaisi asuntotarjonnan lisäksi osaltaan myös keskustan lähipalveluita ja niiden kehittymistä lisääntyvän asukasmäärän kautta. Muutoksella ratkaistaisiin myös ko. alueen pysäköintiongelmat.

 

Hakijan tavoitteena on kaksinkertaistaa alueen vuokra-asuntojen määrä nykytilanteeseen verrattuna. Kauniaisten kehityksen kannalta asuntomäärän muutos on merkittävä ja vastaa paikallisten tavoitteiden lisäksi myös seudulliseen tarpeeseen. Hakemuksen edellyttämä rakennusoikeuden muutos ei ole merkittävä ottaen huomioon eroavaisuudet maankäyttö- ja rakennuslain ja aiemman lainsäädännön mukaisissa rakennusoikeuden laskentatavoissa. Alueenrakennusoikeuden määrä ja kerroksisuus sekä kaupunkikuvalliset ratkaisut määrittyvät kuitenkin vasta kaavaprosessin edetessä, mikäli se päätetään aloittaa. Tästä johtuen hakemuksen liitteenä ei ole erillistä viitesuunnitelmaa, etenkin kun edelliseen hakemukseen laadittiin kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa. Hakijan mukaan Kauniaisten kaupunkikuvalliset toiveet kyetään ottamaan huomioon ongelmitta kaavamuutosprosessin aikana.

 

Hakemuksen mukaan alueen rakennukset ovat huonokuntoisia eikä niiden peruskorjaamiselle ole taloudellisia realiteetteja. Näin ollen rakennukset tullaan ennen pitkää purkamaan. Asuntojen määrän lisääminen asemakaavan muutoksella mahdollistaisi uudisrakennusten vaiheittaisen toteuttamisen. Tällöin huomattava osa nykyisistä asukkaista voisi muuttaa suoraan valmistuvaan rakennukseen ennen nykyisen asuinrakennuksen purkamista.

 

Asemakaavan muutoksen toteuttaminen edellyttänee kaupungin ja hakijan välistä maankäyttösopimusta, joka allekirjoitetaan ennen asemakaavan muutoksen hyväksymistä.

 

Hakemuksen suhde kaupungin tavoitteisiin

 

Asemakaavan muutoshakemusta käsiteltäessä tulee huomioida asemakaavan muuttamisen edellytykset suhteessa kaupungin omiin kehittämistavoitteisiin. Kaupunki on linjannut valtuustokauden alussa kehittämisstrategiassaan, että se tuottaa monipuolista asuntotuotantoa, joka käsittää erilaiset asumis- ja omistusmuodot. Lisäksi erityisen tärkeänä pidetään asuntotarjonnan riittävyyttä nuorisolle, nuorille perheille, erityistä apua ja tukea asumisessaan tarvitseville sekä kaupungin henkilökunnalle. Kauniainen on sitoutunut myös MAL-aiesopimukseen, jonka tavoitetta asuntojen tuottamiseen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle hanke toteuttaisi. Kauniaisten maankäytön ja asumisen kehityskuva 2015:n tavoitteina on kirjattu em. lisäksi kaupunkirakenteen aktiivinen kehittäminen ja tiivistäminen sekä toteuttamiskelpoiset ja kysyntään vastaavat asemakaavat.

 

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 51 § edellyttää, että kunnan on laadittava asemakaava ja pidettävä sitä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Alueella voimassa olevat asemakaavat eivät vastaa MRL:n sisältövaatimuksiin eivätkä huomioi nykyisiä rakentamisvaatimuksia.

 

Tilanteessa, jossa tontinomistaja on ilmoittanut, että rakennukset tullaan ennen pitkää purkamaan, on kaupunkikehityksen, tontinomistajan oikeusturvan sekä asuntopoliittisesta näkökulmasta tarkoituksenmukaista ryhtyä asemakaavan muuttamiseen ennakoivasti. Tällöin vältytään tilanteelta, jossa alueen asuinrakennukset on purettu, mutta epätarkoituksenmukainen asemakaava ei anna realistisia mahdollisuuksia alueen uudelleenrakentamiselle.

 

Hakemusta käsiteltäessä ei tule ottaa kantaa mahdollisiin rakennusten purkamisedellytyksiin, mikäli rakennusten omistaja oman harkintavaltansa puitteissa päättää rakennusten kunnostamisen sijasta purkaa ne. Purkamisluvan myöntäminen kuuluu rakennusvalvonnalle.

 

Alueen rakennusoikeuden määrä, kerroksisuus sekä ympäristölliset ja kaupunkikuvalliset detaljit määrittyvät kaavaprosessin edetessä, mikäli se päätetään aloittaa. Hakija vastaa kustannuksellaan suunnittelusta ja tarvittavien selvitysten laatimisesta kaupungin ohjauksessa. Luottamushenkilöt osallistuvat ohjaukseen kaavaprosessin eri vaiheiden päätöksenteossa. Em. keinoin voidaan varmistua, että saavutetaan Kauniaisiin soveltuva toteutusratkaisu.

 

Asian käsittely yhdyskuntalautakunnassa ja kaupunginhallituksessa

 

Yhdyskuntalautakunnalle esitettiin 1.12.2015 (§ 116) asemakaavan muutostyön käynnistämistä samalla todeten, että rakennusoikeuden määrä ja kerroksisuus sekä kaupunkikuvalliset ratkaisut määrittyvät suunnitteluprosessissa ja että suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota suunnitelman ympäristöön sovittamiseen. Lisäksi esitettiin, että hakijalta peritään asemakaavan muutostyön kustannukset ja että hakija vastaa kaavoituksen edellyttämistä suunnittelukuluista sekä selvitysten teettämisestä.

 

Lautakunta päätti äänestyksen (6-2, Fellman ja Aspelin, jäsen Enckellin äänestäessä tyhjää) jälkeen esittää kaupunginhallitukselle, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10-14) kaavamuutokseen ei ryhdytä, koska rakennukset sijaitsevat keskeisellä paikalla ja ovat näin ollen oleellinen osa kaupunkikuvaa. Lisäksi suuri osa viheralueita poistuisi uudelleen rakentamisen myötä. Edelleen lautakunta piti parhaana ratkaisuna sitä, että rakennuksia ryhdyttäisiin kunnostamaan.

 

Kaupunginhallitukselle ehdotettiin kuitenkin yhdyskuntalautakunnan esityksestä poiketen, että alueella käynnistetään asemakaavan muutos.

Päätösehdotus vastasi yhdyskuntalautakunnalle tehtyä päätösehdotusta.

 

KH päätti kokouksessaan 9.12.2015 (§ 251) äänestyksen (4-3, Rintamäki-Ovaska, Ant-Wuorinen, Kivelä) jälkeen esittää kaupunginvaltuustolle, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10-14) kaavamuutokseen ei ryhdytä, koska rakennukset sijaitsevat keskeisellä paikalla ja ovat näin ollen oleellinen osa kaupunkikuvaa.

 

Varapuheenjohtaja Rintamäki-Ovaska jätti päätökseen eriävän mielipiteen (oheismateriaalina).

 

KH:

KV päättää, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10-14) kaavamuutokseen ei ryhdytä, koska rakennukset sijaitsevat keskeisellä paikalla ja ovat näin ollen oleellinen osa kaupunkikuvaa.

..........

 

Valt. Rintamäki-Ovaska ehdotti valt. Wahlstedtin kannattamana, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10-14) asemakaavamuutos käynnistetään perustellen esitystään seuraavasti: "Rakennusoikeuden määrä ja kerroksellisuus sekä kaupunkikuvalliset ratkaisut määrittyvät suunnitteluprosessissa. Suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomioita suunnitelman ympäristöön sovittamiseen."

 

Valt. Miettinen ehdotti valt. Bergin kannattamana, että pohjaehdotuksen perustelut poistetaan.

 

Kaupunginjohtaja totesi, että päätös lain ja hyvän hallintokäytännön mukaan tulee perustella.

 

Tämän jälkeen valt. Berg ehdotti valt. Pesosen ym. (Ala-Reinikka, Colliander-Nyman, Miettinen, Tupamäki) kannattamana, että pohjaehdotuksen perustelut muutetaan kuulumaan seuraavasti: ".koska asemakaavaa ei voida pitää vanhentuneena."

 

Valt. Miettinen veti pois oman ehdotuksensa.

 

Puheenjohtajan ehdottama äänestysjärjestys, jossa valt. Rintamäki-Ovaskan ja valt. Bergin ehdotukset asetettiin vastakkain ja niistä voittanut ehdotus asetettiin vastakkain pohjaehdotuksen kanssa, hyväksyttiin yksimielisesti.

 

Suoritetussa äänestyksessä, jossa valt. Bergin ehdotusta kannattavat, äänestivät "jaa" ja valt. Rintamäki-Ovaskan ehdotusta kannattavat, äänestivät "ei", valt. Rintamäki-Ovaskan ehdotus hävisi äänin 28-6 (Ant-Wuorinen, Jämsén, Kivelä, Kurkela, Rintamäki-Ovaska, Wahlstedt).

 

Seuraavaksi suoretussa äänestyksessä, jossa pohjaehdotusta kannattavat, äänestivät "jaa" ja valt. Bergin ehdotusta kannattavat, äänestivät "ei" valt. Bergin ehdotus voitti äänin 32-0, kahden (2) valtuutetun (Rintamäki-Ovaska, Wahlstedt) äänestäessä tyhjää.

 

Päätös:

KV päätti, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10-14) kaavamuutokseen ei ryhdytä, koska asemakaavaa ei voida pitää vanhentuneena.